Bauüberwachung durch Architektenbüro

Wir haben unse­re Bau­stel­len im Griff! Durch die gewis­sen­haf­te Ein­wei­sung der aus­füh­ren­den Fir­men in die Pla­nung ver­mei­den wir mög­li­che Miss­ver­ständ­nis­se. Vor Ort machen wir recht­zei­tig auf kom­pli­zier­te Kon­struk­ti­ons­punk­te auf­merk­sam und sor­gen für eine koor­di­nier­te Arbeits­ab­fol­ge aller Pro­jekt­be­tei­lig­ten. Bis zum Pro­jek­ten­de blei­ben wir prä­sent und ansprech­bar. Wäh­rend der gesam­ten Bau­pha­se behal­ten wir die ver­ein­bar­ten Kos­ten und Fris­ten im Blick und sor­gen für eine kon­se­quen­te Nach­ver­fol­gung mög­li­cher Qua­li­täts­män­gel.

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Baufehler und Kosten vermeiden

Für vie­le unse­rer Bau­pro­jek­te über­neh­men wir nach Pla­nung, Aus­schrei­bung und Ver­ga­be schluss­end­lich auch die Bau­über­wa­chung. Oft­mals ver­trau­en uns Bau­her­ren dar­über hin­aus die Bau­lei­tung nach LBO an – eine wich­ti­ge und ver­trau­ens­vol­le Auf­ga­be, die wir sehr ernst neh­men.

Denn in der Bau­pha­se lau­ern poten­zi­el­le Kos­ten­fal­len für den Bau­herrn. Vor allem uner­kann­te Bau­män­gel oder von Ange­bo­ten abwei­chen­de Rech­nun­gen der aus­füh­ren­den Unter­neh­men kön­nen die Kos­ten eines Bau­vor­ha­bens schnell in die Höhe trei­ben.

Wir über­neh­men für Sie die kom­plet­te Über­wa­chung der Bau­stel­le, die lau­fen­de Kos­ten- und Rech­nungs­kon­trol­le und unter­stüt­zen Sie bei Abnah­me der Bau­leis­tun­gen. Stel­len wir Bau­feh­ler fest, fin­den wir Lösun­gen mit den aus­füh­ren­den Unter­neh­men. Aus­füh­rungs­män­gel doku­men­tie­ren wir ord­nungs­ge­mäß, damit Sie Ihre Män­gel­an­sprü­che stel­len kön­nen.

Bauausführung prüfen lassen

Da wir Ihr Bau­vor­ha­ben von Beginn an beglei­ten, ste­cken wir tief in den Details. Bes­te Vor­aus­set­zun­gen, um die Aus­füh­rung der Fach­vor­ga­ben vor Ort zu über­wa­chen. Rück­fra­gen mit den Pla­nern sind schnell geklärt, Hin­ter­grund­in­for­ma­tio­nen sorg­sam abge­legt und unse­re Reak­ti­ons­zei­ten des­halb kurz.

Mit geschul­tem Auge sind wir stän­dig in der Vor­schau: Wir prü­fen Fris­ten, Auf­ma­ße, ange­lie­fer­te Mate­ria­len und Bau­stof­fe und natür­lich Rech­nun­gen. Dabei pfle­gen wir einen fai­ren Umgang mit den aus­füh­ren­den Fir­men. Wir ach­ten auf Details und eine wert­schät­zen­de Kom­mu­ni­ka­ti­on auf der Bau­stel­le, auch wenn es mal etwas zu klä­ren gibt.

Mit der Bau­über­wa­chung über­neh­men wir für Sie eine Viel­zahl von Auf­ga­ben, die sicher­stel­len, dass Ihr Bau­vor­ha­ben gemäß den ver­ein­bar­ten Stan­dards und Vor­ga­ben abläuft.

Aufgaben der Bauüberwachung

  • Über­wa­chen der Bau­aus­füh­rung auf der Bau­stel­le
  • Auf­stel­len eines Zeit­plans und Über­wa­chen des Bau­fort­schritts
  • Koor­di­na­ti­on von Inge­nieu­ren, Bau­ar­bei­tern und ande­ren am Bau­pro­zess betei­lig­ten Par­tei­en
  • Füh­ren eines Bau­ta­ge­buchs für die Doku­men­ta­ti­on
  • Abnah­me­emp­feh­lun­gen für den Bau­herrn
  • Prü­fen der Rech­nun­gen von aus­füh­ren­den Unter­neh­men
  • Kos­ten­fest­stel­lung und Kos­ten­kon­trol­le
  • Koor­di­na­ti­on von Ter­mi­nen mit Behör­den
  • Über­ga­be des Objekts an den Bau­herrn
  • Doku­men­ta­ti­on von Abnah­me­män­geln
  • Erstel­len von Lis­ten für Ver­jäh­rungs­fris­ten der Män­gel­an­sprü­che

 

Unterschied zur Bauleitung

Wenn wir die Bau­über­wa­chung für eine Bau­stel­le über­neh­men, haben wir in der Regel auch die Bau­lei­tung inne. Bei­de Funk­tio­nen erfül­len auf einer Bau­stel­le einen unter­schied­li­chen Zweck:

Die Bau­lei­tung ist gemäß der Lan­des­bau­ord­nung (LBO) eine beson­de­re Leis­tung im Sin­ne der HOAI und geson­dert zu ver­gü­ten. Der Bau­lei­ter wacht dar­über, dass die Bau­aus­füh­rung den öffent­lich-recht­li­chen Vor­schrif­ten und den Ent­wür­fen des Pla­ners ent­spricht. Er ist in die­ser Funk­ti­on als Stell­ver­tre­ter der Bau­auf­sichts­be­hör­de tätig. Zudem ach­tet der Bau­lei­ter auf den siche­ren bau­tech­ni­schen Betrieb der Bau­stel­le. Der Bau­lei­ter muss hier­für über die erfor­der­li­che Sach­kun­de und Erfah­rung ver­fü­gen.

Die Bau­über­wa­chung kon­zen­triert sich haupt­säch­lich auf das Prü­fen der Bau­aus­füh­rung und stellt sicher, dass alle Gewer­ke ihre Arbei­ten wie geplant und vor­schrifts­ge­mäß durch­füh­ren. In die­ser Funk­ti­on füh­ren wir regel­mä­ßig Bege­hun­gen der Bau­stel­le durch und glei­chen die Qua­li­tät der aus­ge­führ­ten Arbei­ten mit den geplan­ten Anfor­de­run­gen ab. Dazu gehört auch die Rech­nungs­kon­trol­le.

Indem wir bei­de Funk­tio­nen über­neh­men, behal­ten wir den Über­blick über die Bau­fort­schrit­te und tra­gen so ent­schei­dend zum erfolg­rei­chen Abschluss des Bau­pro­jekts bei.

Doch zurück zum Anfang. Wie läuft die Bau­über­wa­chung gene­rell ab?

 

Ablauf der Bauüberwachung

End­lich kann es mit dem Bau begin­nen! Dank gewis­sen­haf­ter Pla­nung und unse­rer Vor­ar­beit in den vor­he­ri­gen Leis­tungs­pha­sen liegt Ihnen die Bau­ge­neh­mi­gung vor, die Leis­tungs­ver­zeich­nis­se sind erstellt, die Ange­bo­te der Bie­ter lie­gen vor und wur­den von uns gewer­tet und mit den Kos­ten­schät­zun­gen abge­gli­chen.

Wir haben für Sie aus­füh­ren­de Fir­men gefun­den. Sie haben die Auf­trä­ge best­mög­lich ver­ge­ben. Die Fris­ten für alle Leis­tun­gen sind ver­trag­lich fest­ge­legt. Nun geht es ans Werk oder viel­mehr ans Ein­tei­len der Gewer­ke!

Der von uns vor­be­rei­te­te Ter­min­plan wird mit den beauf­trag­ten Fir­men durch­ge­spro­chen und noch­mals opti­miert. Schnitt­stel­len zwi­schen den Gewer­ken wer­den abge­stimmt und flie­ßen eben­falls in die Ter­min­pla­nung ein.

Vorteile durch professionelle Bauüberwachung

  • Bau­stel­len­ma­nage­ment durch Prä­senz vor Ort
  • kla­re Auf­ga­ben­ver­tei­lung zwi­schen leis­tungs­fä­hi­gen Gewer­ken
  • rea­lis­ti­sche Ter­min­zu­sa­gen von aus­füh­ren­den Gewer­ken
  • recht­zei­ti­ge Aus­lie­fe­rung von Aus­füh­rungs- und Detail­plä­nen
  • enge Abstim­mung zwi­schen Archi­tek­ten, Bau­lei­tung und Fach­pla­nern
  • recht­zei­ti­ge Bemus­te­rungs­ent­schei­dun­gen
  • früh­zei­ti­ge Beauf­tra­gun­gen
  • ziel­füh­ren­de Koor­di­na­ti­on der Gewer­ke, beson­ders bei Gewer­ke-Schnitt­stel­len, Vor­leis­tun­gen, Rück­bau von Vor­leis­tun­gen
  • pla­ne­ri­sche Vor­ga­ben für Fol­ge­ge­wer­ke (z.B. in Bezug auf Brand­schutz)

 

Übersicht über Bauabschnitte behalten

Anhand der zusam­men­ge­tra­ge­nen Infor­ma­tio­nen erstel­len wir einen rea­lis­ti­schen Bau­zei­ten­plan, der die kon­kre­ten Her­aus­for­de­run­gen des Bau­pro­jekts bereits berück­sich­tigt. Wir erstel­len die­sen Ter­min­plan in Form eines über­sicht­li­chen Bal­ken­dia­gramms, das uns im wei­te­ren Pro­jekt­ver­lauf als ver­läss­li­che Grund­la­ge für die Bau­über­wa­chung dient.

Wesent­li­che Bau­ab­schnit­te, die im Ter­min­plan berück­sich­tigt wer­den, kön­nen sein:

  • Erd- und Ent­wäs­se­rungs­ar­bei­ten
  • Stahl-Beton­ar­bei­ten, einschl. Beton­fer­tig­tei­le oder Halb­fer­tig­tei­le
  • Mau­rer­ar­bei­ten
  • Zim­me­rer­ar­bei­ten
  • Dach­de­cker- und Klemp­ner­ar­bei­ten
  • Fens­ter­mon­ta­ge
  • Elek­tro­in­stal­la­ti­on
  • Sani­tär­in­stal­la­ti­on
  • Heizungs‑, Lüf­tungs- und Käl­te­instal­la­ti­on
  • Putz­ar­bei­ten
  • Est­rich­ar­bei­ten
  • Rollladen/Jalousien
  • Tisch­ler­ar­bei­ten
  • Flie­sen­ar­bei­ten
  • Maler­ar­bei­ten
  • Boden­be­lags­ar­bei­ten
  • Fas­sa­den­ar­bei­ten, wie z.B. Wär­me­dämm­ver­bund­sys­te­me

Die Koor­di­na­ti­on der ver­schie­de­nen Gewer­ke erfor­dert eine detail­lier­te Durch­drin­gung des kom­plet­ten Bau­ab­laufs. Die ein­zel­nen Abhän­gig­kei­ten zwi­schen den Gewer­ken müs­sen erkannt wer­den, alle Zeit­fens­ter müs­sen rea­lis­tisch ein­ge­schätzt wer­den, sodass auch Raum bleibt, um spä­ter auf Stö­run­gen reagie­ren zu kön­nen.

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Bauanlaufbesprechung

Alle Bau­zei­ten sind rea­lis­tisch zu pla­nen. Bevor die Bau­stel­le ein­ge­rich­tet wer­den kann, klä­ren wir des­halb in einer Vor­lauf­pha­se Wesent­li­ches mit den zustän­di­gen Fach­in­ge­nieu­ren, zum Bei­spiel Vor­ar­bei­ten im Roh- und Tief­bau, etwa­ige Vor­leis­tun­gen ande­rer Gewer­ke, Fra­gen zur Sta­tik und zur Haus­tech­nik.

In die­ser ein­ge­hen­den Vor­be­spre­chung stim­men wir uns zei­tig vor dem ers­ten Spa­ten­stich mit den Roh­bau­ge­wer­ken, den Tief­bau­ern und den Fach­in­ge­nieu­ren ab, um die ers­ten Maß­nah­men und die Bau­stel­len­ein­rich­tung sau­ber abzu­stim­men. Wei­ter­hin wird der vor­be­rei­te­te Ter­min­plan mit den aus­füh­ren­den Fir­men noch­mals detail­liert durch­ge­spro­chen. Dies führt zu einer wei­te­ren Kon­kre­ti­sie­rung der Ter­min­ab­lau­fes, der von uns wäh­rend der Bau­pha­sen akri­bisch nach­ge­hal­ten wird.

Baustelle einrichten

Für einen stö­rungs­frei­en Bau­ab­lauf ist eine gute Pla­nung der Bau­stel­len­ein­rich­tung unab­ding­bar. Die Zufahrt zur Bau­stel­le, die Stel­lung des Bau­zauns, Kran­stand­or­te und Lager­flä­chen für Mate­ri­al und Boden­aus­hub, Anschlüs­se für Was­ser, Abwas­ser und Strom sind zu berück­sich­ti­gen, eben­so wie die Sani­tär­ein­rich­tun­gen und Sozi­al­räu­me für die Hand­wer­ker.

Baustart

Nach den Erd- und Ent­wäs­se­rungs­ar­bei­ten star­tet zunächst das Roh­bau­ge­werk, auch hier müs­sen Fach­pla­ner recht­zei­tig ein­ge­bun­den wer­den, um z.B. Ver­mes­sungs­ar­bei­ten oder Ver­dich­tungs­kon­trol­len des Bau­grun­des durch­zu­füh­ren.

Spä­ter im Bau­ab­lauf kom­men die wei­te­ren Gewer­ke für die Dach­ab­dich­tun­gen, den Aus­bau und die Haus­tech­nik­ge­wer­ke dazu. Hier­bei zahlt sich die detail­lier­te Vor­pla­nung und Abstim­mung in der Bau­an­lauf­be­spre­chung und der Bau­stel­len­ein­rich­tung aus.

Baubesprechungen und Baustellenbesuche

Min­des­tens wöchent­lich orga­ni­sie­ren wir vor Ort eine Bau­be­spre­chung. Bei den Tref­fen stim­men wir etwa­ige Vor­leis­tun­gen für die Bau­aus­füh­rung, Ter­mi­ne, Aus­füh­rungs­de­tails und Schnitt­stel­len zwi­schen den Gewer­ken ab. Alle Pla­nungs­un­ter­la­gen gehen wir vor­ab mit den zustän­di­gen Fach­bau­lei­tern durch, um spä­te­re Unstim­mig­kei­ten aus­zu­schlie­ßen und zeit­li­che Eng­päs­se bereits jetzt zu erken­nen.

Die Bau­zei­ten­pla­nung schrei­ben wir in wöchent­li­chen Bau­be­spre­chun­gen kon­ti­nu­ier­lich fort und erken­nen somit früh­zei­tig even­tu­el­le Abwei­chun­gen zu bestehen­den Ter­min­pla­nung und kön­nen dann reagie­ren.

Die Werk­pla­nung der ein­zel­nen Gewer­ke ist recht­zei­tig abzu­for­dern und mit unse­rer Pla­nung abzu­glei­chen. Hier­bei haben wir nicht nur die Aus­füh­rungs­zeit­räu­me im Blick, son­dern auch Vor­lauf­zei­ten wie Lie­fer­fris­ten für Mate­ria­li­en, Fris­ten für Kon­trol­len durch Prüf­sta­ti­ker oder Brand­schutz­prü­fer oder Mon­ta­ge­zei­ten für Fer­tig­tei­le.

Kommunikation auf der Baustelle

Offe­ne Kom­mu­ni­ka­ti­on, ein direk­ter Draht, Zuver­läs­sig­keit und kon­kre­te End­schei­dun­gen sind hier­bei die Schlüs­sel zum Erfolg.

Wich­tig: Die aus­füh­ren­den Gewer­ke sind bei der Bespre­chung dabei und auch Sie als Bau­herr! In vie­len Fäl­len kön­nen so kurz­fris­tig Ent­schei­dun­gen in Ihrem Sin­ne getrof­fen wer­den oder zeit­na­he Abstim­mun­gen erfol­gen.

Ein gut koor­di­nier­tes Bau­stel­len­team aus ver­schie­de­nen Fach­in­ge­nieu­ren hilft uns, zügig vor­an­zu­kom­men. Je nach Bau­ab­schnitt oder Art des Bau­pro­jekt sind fol­gen­de Inge­nieu­re vor Ort:

  • Tief­bau­in­ge­nieur, Boden­gut­ach­ter: Bewer­tet den Bau­grund, ana­ly­siert Boden­pro­ben und bie­tet Emp­feh­lun­gen für die Boden­sta­bi­li­sie­rung und ‑ver­bes­se­rung. Zudem ver­ant­wort­lich für die Erstel­lung der Bau­grund­gut­ach­ten als Grund­la­ge für die wei­te­re Pla­nung der Grün­dun­gen und der Abdich­tungs­maß­nah­men, wie zum Bei­spiel die Aus­füh­rung einer wei­ßen Wan­ne, Aus­füh­rung von Bau­gru­ben, Abstim­mung zur Aus­füh­rung der Fun­da­men­te mit dem Sta­ti­ker und Erstel­lung der Bau­stra­ßen.
  • Sta­ti­ker: Erstellt die Trag­s­werk­pla­nung des Gebäu­des, Bestimmt die Bau­stof­fe in Abhän­gig­keit zu Ihrer Belas­tung, Erstellt not­wen­di­ge Schal- und Beweh­rungs­plä­ne für Stahl­be­ton­bau­tei­le und die Detail­pla­nung von trag­werks­re­le­van­ten Kno­ten­punk­ten.
  • Brand­schutz­in­ge­nieur: Das Brand­schutz­kon­zept stellt die Nut­zungs­ein­hei­ten in den Gebäu­den dar, die erfor­der­li­chen Trenn­wän­de mit unter­schied­li­chen Brand­schutz­ei­gen­schaf­ten eben­so wie die Türen in ihren unter­schied­li­chen Anfor­de­run­gen und die Flucht­weg­si­tua­tio­nen. Die Bau­stof­fe in Bezug auf Ihre Anfor­de­run­gen im Brand­fall wer­den benannt und ggf. zusätz­li­che Maß­nah­men wie Brand­mel­de­an­la­gen oder Sprink­ler­an­la­gen wer­den vor­ge­se­hen. Vor Ort wird die fach­ge­rech­te Aus­füh­rung der vor­ge­se­he­nen Bau­tei­le über­wacht und doku­men­tiert
  • Elek­tro­in­ge­nieur: Zustän­dig für die elek­tri­sche Infra­struk­tur auf der Bau­stel­le, wie Beleuch­tung, Strom­ver­sor­gung für Bau­ge­rä­te und Sicher­heits­vor­keh­run­gen.
  • Sicher­heits­in­ge­nieur: Fokus­siert auf die Imple­men­tie­rung von Sicher­heits­stan­dards und ‑pro­to­kol­len auf der Bau­stel­le, um Unfäl­le zu ver­hin­dern.
  • Umwelt­in­ge­nieur: Berät hin­sicht­lich umwelt­freund­li­cher Bau­prak­ti­ken und sorgt dafür, dass Umwelt­auf­la­gen ein­ge­hal­ten wer­den, ins­be­son­de­re bei Pro­jek­ten mit poten­zi­el­len Umwelt­aus­wir­kun­gen.
  • Ver­sor­gungs­tech­nik-Inge­nieur: Plant und über­wacht die Instal­la­ti­on von Ver­sor­gungs­lei­tun­gen wie Was­ser, Gas und Abwas­ser auf der Bau­stel­le.
  • Ver­kehrs­in­ge­nieur: Falls erfor­der­lich, plant und über­wacht die Ver­kehrs­len­kung auf und um die Bau­stel­le her­um.

 

Terminsicherheit, Kostenkontrolle und Qualitätsmanagement

Für alle Bau­her­ren ist es wich­tig, dass das Bau­vor­ha­ben termin‑, kos­ten- und qua­li­täts­ge­recht umge­setzt wird. Kein noch so guter Plan kann vor etwa­igen Stö­run­gen im Bau­ver­lauf schüt­zen, wes­halb unse­re Auf­trag­ge­ber gut bera­ten sind, wenn sie uns mit der Bau­über­wa­chung beauf­tra­gen.

In aller Kür­ze bedeu­tet Bau­über­wa­chung:

  • Ter­mi­ne ein­hal­ten
  • Rech­nun­gen prü­fen und Kos­ten ein­hal­ten
  • Qua­li­tät sichern

Als Bau­lei­tung sor­gen wir also dafür, dass Bau­ab­schnit­te ter­min­ge­recht abge­schlos­sen wer­den und Fach­vor­ga­ben ein­ge­hal­ten wer­den. Wir behal­ten den Kos­ten­rah­men im Blick, kon­trol­lie­ren die Rech­nun­gen der aus­füh­ren­den Gewer­ke und über­wa­chen, dass das Bau­werk nach den fest­ge­leg­ten Qua­li­täts­stan­dards fer­tig­ge­stellt wird. Dar­über hin­aus küm­mern wir uns um die Doku­men­ta­ti­on aller Arbeits­schrit­te.

Kostenkontrolle

Zur Bau­über­wa­chung gehört auch, die Rech­nun­gen und Auf­ma­ße der aus­füh­ren­den Unter­neh­men ein­ge­hend zu prü­fen. Durch die fort­lau­fen­de Prä­senz auf der Bau­stel­le kön­nen wir even­tu­el­le Abwei­chun­gen zwi­schen Bau­aus­füh­rung und Kos­ten­ab­rech­nung erken­nen und kor­ri­gie­ren. Wir ver­glei­chen die Ergeb­nis­se unse­rer Prü­fung mit den ver­ein­bar­ten Auf­trags­sum­men und dem Aus­füh­rungs­stand, so dass even­tu­el­le Kos­ten­ri­si­ken recht­zei­tig erkannt wer­den und gegen­ge­steu­ert wer­den kann . Die Kos­ten­fest­stel­lung füh­ren wir nach DIN 276 durch.

»Jedes Bau­vor­ha­ben ist ein Pro­to­typ. Auf die immer neu­en Her­aus­for­de­run­gen ein­zu­ge­hen, Pro­ble­me im Sin­ne des Bau­herrn zu lösen – das ist die Kunst«

– Karin Kapp­ler

Umgang mit Störungen im Bauablauf

Das Ver­mei­den von Stö­run­gen und Ver­zugs­schä­den im Bau­ab­lauf ist im Inter­es­se aller Betei­lig­ten. Doch trotz gewis­sen­haf­ter Bau­pla­nung kann es auf einer Bau­stel­le zu unplan­ba­ren Ereig­nis­sen kom­men. Damit sind nicht nur das Wet­ter oder der Bau­grund gemeint. Wir kön­nen wäh­rend des Pro­jekt­ver­lauf auf ver­schie­dens­te Her­aus­for­de­run­gen sto­ßen:

  • Lie­fer­ver­zö­ge­run­gen bei Bau­ma­te­ria­li­en
  • Wet­ter­be­ding­te Ver­zö­ge­run­gen (Regen, Schnee)
  • Man­gel­haf­te Qua­li­tät von gelie­fer­ten Mate­ria­li­en
  • Tech­ni­sche Pro­ble­me mit Bau­ma­schi­nen
  • Per­so­nal­aus­fall oder ‑eng­päs­se
  • Uner­war­te­te Boden­ver­hält­nis­se
  • Ände­run­gen im Bau­plan wäh­rend der Aus­füh­rung
  • Geneh­mi­gungs­ver­zö­ge­run­gen
  • Kon­flik­te zwi­schen Gewer­ken oder ande­ren Betei­lig­ten
  • Sicher­heits­pro­ble­me auf der Bau­stel­le

 

Kompetenzen der Bauleitung

Nur eine fun­dier­te Umpla­nungs- und Hand­lungs­kom­pe­tenz ermög­lich­ten eine effek­ti­ve Bau­über­wa­chung und ‑steue­rung. Als erfah­re­ne Bau­lei­ter sind wir dazu in der Lage, auf Kom­pli­ka­tio­nen zu reagie­ren. Wir anti­zi­pie­ren Pro­ble­me früh­zei­tig im Pro­jekt­ver­lauf und haben stets eine Über­sicht über den Stand des Bau­plans. Puf­fer­zei­ten kön­nen wir daher opti­mal aus­nut­zen oder Ter­min­ver­schie­bun­gen und die koor­di­nier­te Lösungs­su­che mit dem Bau­team koor­di­nie­ren. Wich­tig ist uns ein respekt­vol­les Auf­tre­ten gegen­über den aus­füh­ren­den Gewer­ken und Mit­ar­bei­tern.

Die Qua­li­tä­ten unse­rer Bau­lei­tung im Über­blick:

  • Lang­jäh­ri­ge Erfah­rung und fun­dier­tes Wis­sen im Bau­be­reich
  • Kla­re und respekt­vol­le Kom­mu­ni­ka­ti­on mit Bau­her­ren und Hand­wer­kern
  • Pra­xis­er­prob­te Pro­blem­lö­sungs­kom­pe­tenz
  • Aus­ge­präg­tes Sicher­heits­be­wusst­sein
  • Detail­ge­naue Bud­get­kon­trol­le
  • Team Play statt Foul Play auf der Bau­stel­le
  • Tie­fe Kennt­nis aktu­el­ler Bau­vor­schrif­ten und ‑nor­men
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Inverzugsetzung

Beson­ders schwer wiegt es, wenn sich beauf­trag­te Fir­men nicht an ver­ein­bar­te Fris­ten hal­ten. Ein Ver­zug wirkt sich meist auf die gesam­te Pla­nung aus. Ent­we­der kön­nen ande­re Gewer­ke wich­ti­ge Vor­ar­bei­ten nicht erle­di­gen oder es kommt zu ande­ren Ver­zö­ge­run­gen, die den Abschluss von Bau­ab­schnit­ten oder das gesam­te Pro­jekt gefähr­den.

Dann ist der Bau­zei­ten­plan ein wich­ti­ges Steue­rungs­in­stru­ment für den Bau­herrn und die Bau­lei­tung. Die aus­füh­ren­de Fir­ma soll­te bei Nicht­ein­hal­tung der ver­ein­bar­ten Fris­ten in Ver­zug gesetzt wer­den, um lan­ge Still­stand­zei­ten, Zusatz­kos­ten, Ver­trags­stra­fen oder hohe Scha­den­er­satz­zah­lun­gen mög­lichst zu ver­hin­dern.

Gesetz­lich greift hier die Ver­ga­be- und Ver­trags­ord­nung für Bau­leis­tun­gen (VOB/B), nach der Aus­füh­rungs­zei­ten nach ver­bind­li­chen Fris­ten begin­nen und enden müs­sen. Der aus­füh­ren­de Betrieb muss selbst Abhil­fe schaf­fen, wenn etwa Arbeits­kräf­te, Gerä­te oder Bau­tei­le knapp sind. Und der Auf­trag­neh­mer ist dem Auf­trag­ge­ber gegen­über scha­dens­er­satz­pflich­tig, soll­te er mit der Aus­füh­rung zu spät begin­nen oder sie ver­spä­tet abschlie­ßen.

Abnahmeempfehlungen und Mängelansprüche

Die Abnah­me der Bau­leis­tun­gen ist ein recht­lich bedeu­ten­der Schritt, bei dem wir den Bau­herrn dabei unter­stüt­zen, die erbrach­ten Leis­tun­gen zu über­prü­fen und fest­zu­stel­len, ob die­se ver­trags­ge­mäß erbracht wur­den. Soll­ten wir bei der Abnah­me Män­gel fest­stel­len, gehört es zu unse­ren Auf­ga­ben, die Besei­ti­gung die­ser Män­gel zu über­wa­chen und zu doku­men­tie­ren.

Wir geben unse­rem Bau­herrn Abnah­me­emp­feh­lun­gen, denn nur er darf die Bau­leis­tun­gen schluss­end­lich abneh­men. Dar­über hin­aus erstel­len wir Lis­ten für die Ver­jäh­rungs­fris­ten der Män­gel­an­sprü­che – damit sind unse­re Auf­trag­ge­ber auch nach Abschluss des Bau­pro­jekts abge­si­chert.

Übergabe an den Bauherrn

Sobald die Bau­pha­se endet und wir alle Rech­nun­gen geprüft haben, über­ge­ben wir dem Bau­herrn unse­re gesam­te Doku­men­ta­ti­on des Bau­vor­ha­bens. Dazu gehö­ren Bau­plä­ne, Aus­füh­rungs­zeich­nun­gen, Prüf­be­rich­te, Abnah­me­pro­to­kol­le, ein Ver­zeich­nis der aus­ge­führ­ten Leis­tun­gen und eine Über­sicht der am Bau betei­lig­ten Pla­ner und Gewer­ke.

Die­se fina­le Doku­men­ta­ti­on ist auch die Grund­la­ge für die Gewähr­leis­tung. Wir ver­mer­ken den Gewähr­leis­tungs­be­ginn und ‑ende für jedes Gewerk bezie­hungs­wei­se jeden Hand­werks­be­trieb. Zusätz­lich stel­len wir ein War­tungs­ka­tas­ter und eine Bemus­te­rungs­lis­te der ver­bau­ten Mate­ria­li­en und Bau­stof­fe zusam­men.

Unser per­sön­li­cher Erfolgs­mo­ment folgt auf die Kos­ten­fest­stel­lung, bei der die wäh­rend des Bau­ver­lauf ent­stan­de­nen Kos­ten mit den Plan­zah­len ver­gli­chen wer­den: War es für uns wie­der eine Punkt­la­dung? Lagen wir erneut im Plan?
Bis­lang ant­wor­te­ten all unse­re Bau­her­ren: ja!

Honorar für achte Leistungsphase HOAI

Die Bau­über­wa­chung ist inner­halb der HOAI die umfas­sends­te Leis­tungs­pha­se. Ent­spre­chend hoch wer­den die Archi­tek­ten­leis­tun­gen ver­gü­tet: 32 Pro­zent des Gesamt­ho­no­rars ent­fal­len auf die Bau­über­wa­chung. Aus guten Grün­den ist dies ein loh­nen­des Invest­ment: Bau­her­ren, die auf eine fach­lich erfah­ren­de Bau­lei­tung ver­zich­ten, gehen ein hohes Risi­ko ein.

Nicht erkann­te Feh­ler wäh­rend der Bau­pha­se kön­nen zu hohen Nach­bes­se­rungs­kos­ten füh­ren – auch noch Jah­re spä­ter. Zudem trägt die Bau­über­wa­chung dazu bei, das Pro­jekt inner­halb des vor­ge­ge­be­nen Bud­gets zu hal­ten. Durch die regel­mä­ßi­ge Über­prü­fung des Bau­fort­schritts und die Kon­trol­le der Kos­ten kann die Bau­lei­tung früh­zei­tig ein­grei­fen, wenn das Bud­get über­schrit­ten zu wer­den droht.

Durch unse­re fach­li­che Exper­ti­se und die fort­lau­fen­de Bau­stel­len­be­treu­ung stel­len wir sicher, dass die­ses Hono­rar der Leis­tungs­pha­se 8 für Sie gut inves­tier­tes Geld ist.

Inhalte der Bauüberwachung nach HOAI

Hier fin­den Sie die wich­tigs­ten Auf­ga­ben und Ver­ant­wort­lich­kei­ten der Bau­über­wa­chung im Über­blick:

Grundleistungen Objektüberwachung und Dokumentation

  • Über­wa­chen der Aus­füh­rung des Objek­tes auf Über­ein­stim­mung mit der öffent­lich-recht­li­chen Geneh­mi­gung oder Zustim­mung, den Ver­trä­gen mit aus­füh­ren­den Unter­neh­men, den Aus­füh­rungs­un­ter­la­gen, den ein­schlä­gi­gen Vor­schrif­ten sowie mit den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik
    Über­wa­chen der Aus­füh­rung von Trag­wer­ken mit sehr gerin­gen und gerin­gen Pla­nungs­an­for­de­run­gen auf Über­ein­stim­mung mit dem Stand­si­cher­heits­nach­weis
  • Koor­di­nie­ren der an der Objekt­über­wa­chung fach­lich Betei­lig­ten
  • Auf­stel­len, Fort­schrei­ben und Über­wa­chen eines Ter­min­plans (Bal­ken­dia­gramm)
  • Doku­men­ta­ti­on des Bau­ab­laufs (zum Bei­spiel Bau­ta­ge­buch)
  • Gemein­sa­mes Auf­maß mit den aus­füh­ren­den Unter­neh­men
  • Rech­nungs­prü­fung ein­schließ­lich Prü­fen der Auf­ma­ße der bau­aus­füh­ren­den Unter­neh­men
  • Ver­gleich der Ergeb­nis­se der Rech­nungs­prü­fun­gen mit den Auf­trags­sum­men ein­schließ­lich Nach­trä­gen
  • Kos­ten­kon­trol­le durch Über­prü­fen der Leis­tungs­ab­rech­nung der bau­aus­füh­ren­den Unter­neh­men im Ver­gleich zu den Ver­trags­prei­sen
  • Kos­ten­fest­stel­lung, zum Bei­spiel nach DIN 276
  • Orga­ni­sa­ti­on der Abnah­me der Bau­leis­tun­gen unter Mit­wir­kung ande­rer an der Pla­nung und Objekt­über­wa­chung fach­lich Betei­lig­ter, Fest­stel­lung von Män­geln, Abnah­me­emp­feh­lung für den Auf­trag­ge­ber
  • Antrag auf öffent­lich-recht­li­che Abnah­men und Teil­nah­me dar­an
    Sys­te­ma­ti­sche Zusam­men­stel­lung der Doku­men­ta­ti­on, zeich­ne­ri­schen Dar­stel­lun­gen und rech­ne­ri­schen Ergeb­nis­se des Objekts
  • Über­ga­be des Objekts
  • Auf­lis­ten der Ver­jäh­rungs­fris­ten für Män­gel­an­sprü­che
  • Über­wa­chen der Besei­ti­gung der bei der Abnah­me fest­ge­stell­ten Män­gel

Besondere Leistungen Objektüberwachung

  • Tätig­keit als ver­ant­wort­li­cher Bau­lei­ter, soweit die­se Tätig­keit nach jewei­li­gem Lan­des­recht über die Grund­leis­tung der LPH 8 hin­aus­geht
  • Auf­stel­len, Über­wa­chen und Fort­schrei­ben eines Zah­lungs­pla­nes