Genehmigungsplanung durch Architekten

„Sie bekom­men jeden Bau­an­trag bei der Lübe­cker Bau­ver­wal­tung durch“, lob­te uns ein­mal ein zufrie­de­ner Bau­herr. Über das Kom­pli­ment haben wir uns gefreut. Aber ganz so ein­fach geht es natür­lich nicht. Bevor wir für Sie einen geneh­mi­gungs­fä­hi­gen Bau­an­trag ein­rei­chen kön­nen, gibt es viel zu tun.

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Wir müs­sen uns dafür ein­ge­hend mit den bau- und pla­nungs­recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen Ihres Bau­vor­ha­bens aus­ein­an­der­set­zen, zum Bei­spiel mit Anfor­de­run­gen der Stadt­pla­nung, dem Natur­schutz oder Vor­ga­ben für den Ver­kehr, des Immis­si­ons­schut­zes oder durch die Was­ser- und Schiff­fahrt.

Soll­te in unse­rer Pla­nung dazu Klä­rungs­be­darf ent­ste­hen, suchen wir früh­zei­tig den Kon­takt zu den am Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren betei­lig­ten Behör­den. Oft­mals kön­nen wir so schon vor dem Ein­rei­chen des Bau­an­trags einen Kon­sens über das Bau­vor­ha­ben erzie­len.

Die recht­zei­ti­ge Geneh­mi­gung Ihres Bau­vor­ha­bens ist also kei­ne Neben­säch­lich­keit, die Sie als Bauherr:in unter­schät­zen soll­ten.

Gern bera­ten wir Sie zu den erfor­der­li­chen Bau­ge­neh­mi­gun­gen und stel­len Ihnen die erfor­der­li­chen Unter­la­gen für einen zustim­mungs­fä­hi­gen Bau­an­trag zusam­men. Mit Ihrer Unter­schrift kann der Antrag dann bei der Bau­be­hör­de ein­ge­reicht wer­den.

Leistungsphase 4 nach HOAI

Mit Abschluss der Pla­nungs­pha­se ver­set­zen wir unse­re Auf­trag­ge­ber in die Lage, ihre Bau­vor­ha­ben bei den zustän­di­gen Bau­be­hör­den zu bean­tra­gen. Das erfolg­rei­che Durch­lau­fen der Geneh­mi­gungs­pha­se ist die Vor­aus­set­zung für die Umset­zung des Bau­vor­ha­bens.

Häu­fig unter­schät­zen Bau­her­ren den Zeit­auf­wand der Geneh­mi­gungs­pha­se und begin­nen zu spät mit dem Erstel­len der zahl­rei­chen erfor­der­li­chen Doku­men­te. So müs­sen neben For­mu­la­ren und Pla­nungs­un­ter­la­gen zum Bei­spiel Berech­nun­gen zu Sta­tik und Wär­me­schutz oder Brand- und Schall­schutz­kon­zep­te erstellt und ein­ge­reicht wer­den.

Für man­che Bau­vor­ha­ben sind wei­te­re Gut­ach­ten erfor­der­lich, etwa zum Lärm­schutz, Erschüt­te­rungs­schutz und Immis­si­ons­schutz oder es müs­sen Zustim­mung von Nach­barn ein­ge­holt wer­den.
Als erfah­re­nes Archi­tek­ten­bü­ro kön­nen wir Sie beim Auf­set­zen von Bau­an­trä­gen und der Erstel­lung aller dazu benö­tig­ten Unter­la­gen opti­mal und vor allem recht­zei­tig unter­stüt­zen.

Bera­tung zum Bau­an­trag anfra­gen!

Baugenehmigung erhalten

Ohne die erfor­der­li­chen Geneh­mi­gun­gen kön­nen Sie in Deutsch­land kei­ne grö­ße­ren Bau­pro­jek­te rea­li­sie­ren. Mit einer früh­zei­ti­gen Geneh­mi­gungs­pla­nung berei­ten wir alle Unter­la­gen und Doku­men­te für Sie vor, damit Sie die erfor­der­li­chen Bau­ge­neh­mi­gun­gen recht­zei­tig ein­ho­len kön­nen.
Recht­li­che Kon­flik­te kön­nen wir durch früh­zei­ti­ge Kom­mu­ni­ka­ti­on genau­so ver­mei­den wie Unstim­mig­kei­ten mit den Behör­den oder Nach­barn. Wenn alle erfor­der­li­chen Geneh­mi­gun­gen ord­nungs­ge­mäß ein­ge­holt sind, gibt es wenig Spiel­raum für Bean­stan­dun­gen oder recht­li­che Ein­sprü­che gegen das Bau­pro­jekt, was Ihnen Zeit und Geld spart.


Bauantrag optimal vorbereiten

So man­cher Bau­herr in Deutsch­land scheut den umfang­rei­chen Schrift­ver­kehr mit den Behör­den, wenn er die Geneh­mi­gungs­pha­se sei­nes Bau­vor­ha­bens erreicht.

Die­se Sor­ge kön­nen wir Ihnen neh­men! Wenn Sie mit unse­rem Archi­tek­ten­bü­ro zusam­men­ar­bei­ten, über­neh­men wir einen Groß­teil des Abstim­mungs­pro­zes­ses für Sie und berei­ten Ihren Bau­an­trag vor. Wir sind mit allen rele­van­ten Bau­ver­ord­nun­gen ver­traut und über­neh­men für Sie den Kon­takt mit den hie­si­gen Bau­be­hör­den.

Daher wis­sen wir, wor­auf es bei einem erfolg­rei­chen Bau­an­trag ankommt. Und zwar: die recht­zei­ti­ge Vor­be­rei­tung und eine fach­lich ein­wand­freie, recht­lich umsetz­ba­re und fun­dier­te Pla­nung!

Bauvorbescheid beantragen

Bereits zu Beginn unse­rer Zusam­men­ar­beit und der Grund­la­gen­er­mitt­lung stel­len wir Ihnen ent­schei­den­de Fra­gen, die spä­ter für die Bau­ge­neh­mi­gung wich­tig wer­den. Dazu ermit­teln wir schon in der Pla­nungs­pha­se die wesent­li­chen Zah­len, Daten und Fak­ten für Sie.

Soll­te die Bebau­bar­keit Ihres Grund­stücks – zum Bei­spiel auf­grund von städ­te­bau­li­chen oder pla­ne­ri­schen Fest­le­gun­gen – frag­lich sein, stel­len wir für Sie früh­zei­tig eine Bau­vor­anfra­ge bei den Bau­ge­neh­mi­gungs­be­hör­den. Die­se ertei­len einen Bau­vor­ent­scheid, der im bes­ten Fal­le posi­tiv aus­fällt.

Ein sol­cher Vor­be­scheid ist wich­tig, um Pla­nungs­si­cher­heit zu erhal­ten – unter ande­rem zu Gebäu­de­hö­hen, Grenz­ab­stän­den und Nut­zungs­mög­lich­kei­ten.

Eine Bau­vor­anfra­ge ist beson­ders dann emp­feh­lens­wert, wenn städ­te­bau­li­che Fest­le­gun­gen für das Bau­grund­stück noch gänz­lich feh­len. Das ist zum Bei­spiel dann der Fall, wenn es noch kei­nen Bebau­ungs­plan (B‑Plan) gibt, Ihr Gebäu­de sich aber in die Umge­bung „ein­fü­gen“ soll.

Dokumente für den Bauantrag zusammenstellen

Die genau­en Anfor­de­run­gen für einen Bau­an­trag kön­nen je nach regio­na­len Bau­vor­schrif­ten, Grö­ße und Nut­zung des geplan­ten Bau­werks oder den recht­li­chen Vor­ga­ben für den Woh­nungs­bau, Gewer­be­bau und Indus­trie­bau vari­ie­ren. Gern stel­len wir für Sie die wesent­li­chen Doku­men­te zusam­men, berei­ten alles für den Antrag vor und erläu­tern Ihnen die wei­te­ren Schrit­te.

Hier fin­den Sie eine Über­sicht über die grund­le­gen­den Unter­la­gen, die Sie min­des­tens benö­ti­gen, um einen Bau­an­trag bei einer Bau­ver­wal­tung zu stel­len:

  • Bau­an­trags­for­mu­lar
  • Lage­plan und Flur­kar­te
  • Bau­zeich­nun­gen des Archi­tek­ten
  • Bau­be­schrei­bun­gen zu Mate­ria­li­en, Bau­wei­se und Nut­zungs­zweck
  • Anga­ben zur stra­ßen­mä­ßi­gen Erschlie­ßung
  • Anga­ben zur Medi­en­ver­sor­gung mit Was­ser und Wär­me sowie zur
  • Grund­stücks­ent­wäs­se­rung
  • Anga­ben zu Stell­plät­zen (für PKW und Fahr­rä­der)
  • Berech­nun­gen zu Wohn- und Nutz­flä­chen und zum Brut­to­raum­in­halt
  • Nach­wei­se zu Geschos­sig­keit, Grund­flä­chen­zahl (GRZ) und
  • Geschoss­flä­chen­zahl (GFZ)
  • Anga­ben zum Sta­tis­ti­schen Erhe­bungs­bo­gen
  • Berech­nun­gen und Nach­wei­se zu Sta­tik, Wär­me­schutz, Schall­schutz, Brand­schutz sowie ggf. zu wei­te­ren für das Bau­vor­ha­ben rele­van­ten Fach­bei­trä­gen (zum Bei­spiel Arten­schutz, Erschüt­te­rungs­schutz, Immis­si­ons­schutz)

Wie Sie sehen, spie­len bereits jetzt Anfor­de­run­gen eine Rol­le, die die spä­te­re Aus­füh­rung des Gebäu­des betref­fen. Beson­ders auf ört­li­che Bestim­mun­gen und Anfor­de­run­gen an den Brand­schutz und Schall­schutz soll­ten Sie genau ach­ten.

Besondere Bestimmungen zu Brandschutz, Schallschutz und Umweltschutz

Je nach Art und Nut­zungs­zweck Ihres Gebäu­des sind in der Geneh­mi­gungs­pha­se unter­schied­li­che Anträ­ge und Nach­wei­se erfor­der­lich, bei deren Erbrin­gung wir Sie als Archi­tek­ten­bü­ro unter­stüt­zen kön­nen.

  • Bei grö­ße­ren Bau­vor­ha­ben ist auf die genaue Umset­zung von gel­ten­den Brand­schutz­be­stim­mun­gen zu ach­ten.
  • Bei öffent­li­chen Gebäu­den und im Mehr­fa­mi­li­en­haus­bau muss zumin­dest in Tei­len bar­rie­re­frei gebaut wer­den.
  • Beim Woh­nungs­bau sind sowohl Nach­wei­se über den Schall­schutz gegen Außen­lärm als auch für den inne­ren Schall­schutz erfor­der­lich. Dies soll sicher­zu­stel­len, dass die Bewoh­ner ein ange­neh­mes Wohn­um­feld haben.
  • Bei Gewer­be­bau­ten – beson­ders bei Ban­ken oder Büro­ge­bäu­den – soll­ten ins­be­son­de­re ver­meid­ba­re akus­ti­sche Stö­run­gen aus­blei­ben. Weder soll­ten ver­trau­li­che Gesprä­che im Nach­bar­bü­ro mit­ge­hört wer­den kön­nen noch soll­ten Nach­bar­bü­ros durch Bespre­chun­gen in Kon­fe­renz­räu­men gestört wer­den.
  • Bei Indus­trie­bau­ten wird der Immis­si­ons­schutz rele­vant, um benach­bar­te Bau­ten oder Anlie­ger gegen Lärm zu schüt­zen.
  • Bei gewerb­li­chen oder indus­tri­el­len Gebäu­den kön­nen zusätz­li­che Nach­wei­se zur Ein­hal­tung von Umwelt- oder Sicher­heits­stan­dards erfor­der­lich sein.

Gern infor­mie­ren wir Sie vor Ein­rei­chung des Bau­an­trags bei der ört­li­chen Bau­be­hör­de über deren spe­zi­fi­schen Anfor­de­run­gen.

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Wichtige Bauverordnungen

Für Ihren Bau­an­trag und das anschlie­ßen­de Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren spie­len zahl­rei­che Ver­ord­nun­gen und Geset­ze eine Rol­le. Die wich­tigs­ten Geset­zes­tex­te und Ver­ord­nun­gen für ein Bau­vor­ha­ben in Deutsch­land sind:

  • Bau­ge­setz­buch (BauGB) regelt das Bau­recht in Deutsch­land und ent­hält Vor­ga­ben für die Erschlie­ßung von Grund­stü­cken und die Durch­füh­rung von Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren.
  • Lan­des­bau­ord­nun­gen (LBO), die für jedes Bun­des­land unter ande­rem die bau­ord­nungs­recht­li­chen Vor­schrif­ten, die Abläu­fe der ver­schie­de­nen Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren und die Anfor­de­run­gen an die Bau­aus­füh­rung regeln.
  • Bau­nut­zungs­ver­ord­nung (BauN­VO), die Vor­schrif­ten über die zuläs­si­ge Nut­zung von Grund­stü­cken und Gebäu­den ent­hält.
  • Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG): Das GEG regelt die ener­ge­ti­schen Anfor­de­run­gen an Neu­bau­ten und Bestands­ge­bäu­de sowie den Ein­satz erneu­er­ba­rer Ener­gien zur Wär­me- und Käl­te­ver­sor­gung.
  • Bun­des-Immis­si­ons­schutz­ge­setz (BImSchG): Das BImSchG ist ein zen­tra­les Umwelt­ge­setz, das den Schutz vor schäd­li­chen Umwelt­ein­wir­kun­gen durch Luft­ver­un­rei­ni­gun­gen, Geräu­sche, Erschüt­te­run­gen und ähn­li­che Vor­gän­ge regelt. Es legt die recht­li­chen Grund­la­gen für den Immis­si­ons­schutz fest und spielt ins­be­son­de­re bei gewerb­li­chen und indus­tri­el­len Bau­vor­ha­ben eine wich­ti­ge Rol­le.
  • Tech­ni­sche Anlei­tung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm): Die TA Lärm ist eine Ver­wal­tungs­vor­schrift, die Immis­si­ons­richt­wer­te für Geräuschim­mis­sio­nen fest­legt. Sie dient der Kon­kre­ti­sie­rung des BImSchG und regelt unter ande­rem die zuläs­si­gen Lärm­pe­gel in ver­schie­de­nen Gebie­ten (zum Bei­spiel in Wohn­ge­bie­ten und Gewer­be­ge­bie­ten). Die Ein­hal­tung der TA Lärm ist ins­be­son­de­re bei Bau­vor­ha­ben rele­vant, die zu einer erheb­li­chen Lärm­emis­si­on füh­ren kön­nen.
  • Was­ser­haus­halts­ge­setz (WHG): Das WHG regelt den Umgang mit Was­ser und Gewäs­sern sowie den Schutz vor Hoch­was­ser und Über­schwem­mun­gen.
  • Denk­mal­schutz­ge­set­ze, die wich­tig wer­den, wenn ein Bau­vor­ha­ben denk­mal­ge­schütz­te Gebäu­de betrifft.
  • Gestal­tungs­sat­zun­gen, zum Bei­spiel in bestimm­ten Innen­stadt­ge­bie­ten oder sons­ti­gen „gestal­te­risch wich­ti­gen“ Berei­chen.

Wei­ter­hin sind die in Ihrem Bun­des­land ein­ge­führ­ten tech­ni­schen Bau­be­stim­mun­gen von hoher Bedeu­tung. Die­se legen die Anfor­de­run­gen an Bau­pro­duk­te, Bau­tei­le und Bau­aus­füh­run­gen fest. Pla­ne­risch wich­tig sind unter ande­rem die DIN Norm 18040 Bar­rie­re­frei­es Bau­en und die DIN Norm 18065 Gebäu­de­trep­pen – Begrif­fe, Mess­re­geln, Haupt­ma­ße. In Schles­wig-Hol­stein hat bei­spiels­wei­se die Archi­tek­ten- und Inge­nieur­kam­mer Schles­wig-Hol­stein zu den beim Bau­en in Schles­wig-Hol­stein ver­bind­li­chen Nor­men eine hilf­rei­che Über­sicht erstellt.

Befreiungen vom Bebauungsplan

Es kann vor­kom­men, dass ein Bau­vor­ha­ben gewünscht ist, sich aber nicht mit dem aktu­el­len Bebau­ungs­plan ver­ein­ba­ren lässt. Die Bau­ge­neh­mi­gungs­be­hör­den kön­nen aber Aus­nah­men vom Bebau­ungs­plan geneh­mi­gen. Gern klä­ren wir für Sie mit der Behör­de oder der zustän­di­gen Gemein­de, ob eine Befrei­ung vom Bebau­ungs­plan in Ihrem Fall Aus­sicht auf Erfolg haben könn­te.

Gesetz­lich kann eine Befrei­ung vom Bebau­ungs­plan erfol­gen, wenn die­se

  1. aus Grün­den des All­ge­mein­wohls erfor­der­lich ist,
  2. städ­te­bau­lich ver­tret­bar ist oder
  3. wenn das Durch­füh­ren des Bebau­ungs­plans zu einer nicht beab­sich­tig­ten Här­te führt.

Wir unter­stüt­zen Sie dabei, die erfor­der­li­chen Befrei­ungs­an­trä­ge zu stel­len und ver­mit­teln zwi­schen Bau­her­ren und den Behör­den.
Unser Ziel ist der Kon­sens, das gemein­sa­me Ver­ständ­nis über das Bau­vor­ha­ben und des­sen Umset­zung.

Inhalte der Genehmigungsplanung nach HOAI

Zusam­men­ge­fasst küm­mern wir uns in der Geneh­mi­gungs­pha­se dar­um, dass Ihnen alle not­wen­di­gen Vor­la­gen, Nach­wei­se und Doku­men­te für Ihren Bau­an­trag vor­lie­gen. Wenn Sie die Bau­ge­neh­mi­gung mit unse­ren Antrags­un­ter­la­gen bei den zustän­di­gen Behör­den bean­tra­gen, erfül­len Sie alle Vor­ga­ben für eine Zustim­mung und erhal­ten im Regel­fall eine dau­er­haf­te und nicht mehr wider­ruf­ba­re Geneh­mi­gung für Ihr Bau­vor­ha­ben.

Grundleistungen

In der Hono­rarab­rech­nung für Archi­tek­ten und Inge­nieu­re – kurz HOAI – wer­den fol­gen­de Leis­tun­gen in der Leis­tungs­pha­se 4 „Geneh­mi­gungs­pla­nung“ auf­ge­lis­tet:

  • Erar­bei­ten und Zusam­men­stel­len der Vor­la­gen und Nach­wei­se für öffent­lich-recht­li­che Geneh­mi­gun­gen oder Zustim­mun­gen ein­schließ­lich der Anträ­ge auf Aus­nah­men und Befrei­un­gen, sowie not­wen­di­ger Ver­hand­lun­gen mit Behör­den unter Ver­wen­dung der Bei­trä­ge ande­rer an der Pla­nung fach­lich Betei­lig­ter
  • Ein­rei­chen der Vor­la­gen
  • Ergän­zen und Anpas­sen der Pla­nungs­un­ter­la­gen, Beschrei­bun­gen und Berech­nun­gen

 

Besondere Leistungen

Wir erbrin­gen im Zuge der Geneh­mi­gungs­pla­nung Leis­tun­gen, die über die Grund­leis­tun­gen noch hin­aus­ge­hen. Unse­re beson­de­ren Leis­tun­gen umfas­sen:

  • Abstim­mung des Bau­vor­ha­bens mit Fach­pla­nern und Behör­den
  • Mit­wir­ken bei der Beschaf­fung der nach­bar­li­chen Zustim­mung

 

Voraussetzung für die Ausführungsplanung

Am Ende der Geneh­mi­gungs­pha­se erhal­ten Sie als Bau­herr einen umfang­rei­chen und geneh­mi­gungs­fä­hi­gen Bau­an­trag, so dass Sie nach eini­gen Mona­ten mit einer Bau­ge­neh­mi­gung für Ihr Pro­jekt rech­nen kön­nen. Selbst­ver­ständ­lich haben wir die Zeit bis dahin bereits genutzt und haben mit der ent­schei­den­den Pla­nungs­pha­se begon­nen: der Aus­füh­rungs- und Detail­pla­nung.